解读契税法：计税依据有哪些具体规定？

9月1日契税法已正式施行。那么，契税法计税依据有哪些具体规定呢？下面就为大家答疑解惑！

契税法计税依据具体规定

问：为什么契税申报的基本单位是不动产单元？

答：根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，同时不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。

因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。

【例1】自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。

问：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税的，如何确定适用税率、计税依据等？

答：契税法第二条第三款规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。

为方便纳税人确定上述应税行为契税申报的适用税率、计税依据等，《公告》明确，以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。

【例2】为支持合理住房需求，某省依法规定本地区住房买卖契税适用税率为3%。若纳税人甲作为债权人承受某债务人抵偿债务的一套住房，甲应参照住房买卖的适用税率3%，以及抵债合同（协议）确定的成交价格申报契税。

问：契税计税依据不包括增值税具体指什么？

答：23号公告第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。

一是土地使用权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

二是土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。

三是土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。

【例3】某一般纳税人甲公司向纳税人乙销售其自建的房屋，含税价为328万元，并适用一般计税方法。2019年1月，甲公司向纳税人乙开具第1张增值税发票，注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元；2021年9月，甲公司向纳税人乙开具第2张发票，注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。则乙申报契税的计税依据＝100＋200＝300（万元）。

【例4】自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0；B申报契税的计税依据＝145－100＝45（万元）。

【例5】自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件，向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0，不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。

了解更多税务政策、税务知识，可点击查看>>创业印章！